Vlastníte nemovitost, kterou plánujete prodat a nevíte jak je to s daní z příjmu? O tom si řekneme v tomto článku. Jsou situace, kdy příjem z prodeje nemovitostí může být od daně z příjmu zcela osvobozen.

Co se týká fyzických osob může se jednat o několik druhů osvobození,

Jsou dvě kategorie a to když jste v nemovité věci před prodejem bydleli a druhá jsou pak příjmy z prodeje nemovité věci, ve které fyzická osoba bezprostředně před prodejem nebydlela.

Pokud jste před prodejem nemovitosti ji využíval jako své bydliště, upravuje § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. Prodej nemovité věci, ve které neměl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště upravuje § 4 odst. 1 písm. b) ZPD.

Bydlištěm se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí místo, kde má fyzická osoba stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat .
Tady se ovšem nejedná o trvalé bydliště, které má fyzická osoba uvedené v občanském průkaze – tento údaj není pro účely osvobození rozhodný.

Tuto kategorii osvobození příjmů z prodeje nemovité věci dále rozdělíme do dvou podkategorií:

-       příjmy z prodeje nemovité věci, ve které měl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště alespoň po dobu dvou let a

-       příjmy z prodeje nemovité věci, ve které měl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště po dobu kratší než dva roky.

Toto rozdělení je důležité z toho důvodu, že daňová řešení jsou odlišná.

1. Pokud prodávající měl v prodávané nemovité věci bydliště po dobu nejméně dvou let, není fyzická osoba povinna příjem z prodeje zdanit, není podstatné, jakým způsobem fyzická osoba s inkasovanými finančními prostředky naloží – především tyto finanční prostředky není povinna využít na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Důkazní břemeno leží na daňovém subjektu – je to tedy právě daňový subjekt, který musí prokázat, že v prodávané nemovité věci měl bydliště po dobu nejméně dva roky.

2. Příjem z prodeje nemovité věci se osvobozuje i v případě, kdy v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let ovšem pod podmínkou, že inkasované finanční prostředky musí prodávající použít na uspokojení vlastní bytové potřeby (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP).

Původní znění bylo bez slova „vlastní“, znamenalo tedy, že bylo možné inkasovanými finančními prostředky uspokojit například bytovou potřebu vlastních dětí (aniž by musel prodávající tuto bytovou potřebu využívat i pro své bydlení). To už v dnešních podmínkách možné není, inkasované finanční prostředky musejí být využité pouze pro uspokojení vlastní bytové potřeby.

Další možností osvobození od daně z příjmu je ten fakt, že  inkasované finanční prostředky použijí na uspokojení vlastní bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž se příjem inkasoval.

Pokud tedy inkasujeme příjem v roce 2017, musíme nejpozději do konce roku 2018 finanční prostředky využít na uspokojení vlastní bytové potřeby – i v tomto případě se musí jednat pouze o vlastní bytovou potřebu, nikoli o bytovou potřebu někoho jiného.

Oproti příjmům z prodeje nemovité věci je možné uplatnit nabývací cenu.

Pokud bezprostředně před prodejem nežil prodávající v nemovité věci, může aplikovat osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.

Podmínkou pro osvobození takového příjmu je skutečnost, že doba mezi nabytím vlastnického práva k prodávané nemovité věci a okamžikem prodeje přesáhne dobu pěti let.

Doba pěti let se zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitá věc prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovité věci nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

Pokud se prodává pozemek, na němž se nachází nemovitá věc (například rodinný dům), je pro účely aplikace osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP rozhodující okamžik nabytí vlastnického práva k pozemku.