Vlastníte nemovitost či movitou věc a chcete si přivydělat jejím pronájmem? V tomto článku si ukážeme jak příjem z nájmu správně zdanit a jak se liší u zaměstnanců, podnikatelů a osob, které mají příjmy pouze z nájmu.

Příjmy z nájmu zdaňujeme podle § 9 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb., dále jen „ZDP“). Nejedná se o majetek zahrnutý v obchodním majetku.
 
Příjmy z nájmu jsou:

• příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
• příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu.

Příjmy plynoucí ze společného jmění manželů zdaňuje pouze jeden z nich.

Základ daně můžeme zjistit dvojím způsobem:

1. Uplatněním skutečných výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů – poplatník je povinný vést záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci majetku, který lze odepisovat, evidenci odpisů majetku, evidenci pohledávek, případně evidenci mezd, pokud jsou vypláceny, do skutečných výdajů lze zahrnout také úroky z hypotéky, a to v poměrné části, která připadá na pronájem. Část úroků z hypotéky, která připadá na vlastní bydlení poplatníka, si může poplatník odečíst jako nezdanitelnou část základu daně. Poplatník se může rozhodnout vést účetnictví, v tomto případě není majetek považován za obchodní majetek.
2. Uplatněním 30% paušálních výdajů, nejvýše však maximálně 600 000 Kč – nájemce je povinný vést evidenci příjmů a pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

Způsob uplatnění výdajů nově od roku 2015 nelze zpětně měnit. Základem (dílčím základem) daně z příjmů z pronájmu je rozdíl mezi příjmy a výdaji, ať už skutečně prokazatelnými, nebo paušálními.
 
Pokud pronajímáme nemovitost a v měsíčním nájemném máme zahrnuty také náklady na energie, zdaňujeme celou tuto částku.
 Pokud však platby na energie přijímáme zálohově a do konce zdaňovacího období provedeme zúčtování záloh (vrátíme nájemníkovi přeplatek, nebo po něm žádáme nedoplatek), do základu daně z příjmů z nájmu zahrnujeme čistě jen nájemné bez plateb na energie.
 
Příjmy z nájmu zahrnuje fyzická osoba do svého daňového přiznání v příloze č. 2, která slouží pro výpočet dílčího základu daně.
 
Zaměstnanci, kteří mají také příjmy z pronájmu, jsou povinni si sami podat daňové přiznání, nemůžou tedy požádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování daně. Podnikatelé do svého daňového přiznání zahrnují kromě příjmů z podnikání v příloze č. 1 též příjmy z pronájmu v příloze č. 2. Osoby, které žijí pouze z nájmu, podávají daňové přiznání s přílohou č. 2.
 
Pozor u poplatníků, kteří zdaňují příjmy z nájmu paušálními výdaji. Také pro ně platí zákaz uplatnění slevy na dani na manželku/manžela nebo uplatnění daňového zvýhodnění na děti, a to v případě, kdy více než polovinu celkového příjmu tvoří příjmy zdaněné paušálním výdajem. Zaměstnanci, kteří mají pronájem pouze na „přilepšenou“, si tedy slevy na dani na děti a na manželku uplatnit můžou.
 
Dílčím základem daně z příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP muže být zisk, nebo také ztráta.

  
Příležitostný pronájem

-pokud pronajímáme majetek, který je zahrnut v obchodním majetku, zdaňujeme podle § 7 ZDP, a to jako příjmy z podnikání. Příjmy a výdaje evidujeme pomocí daňové evidence nebo účetnictví. I v tomto případě se můžeme rozhodnout, zda použijeme skutečné výdaje, nebo paušální výdaje. Vždy však musíme z příjmů z pronájmu majetku zahrnutého do obchodního majetku kromě daně odvést také sociální a zdravotní pojištění, tak jako u každého jiného příjmu z podnikání.
 
Jedná-li se o příležitostný nájem movitého majetku, je zdaňován podle § 10 ZDP. V tomto případě můžeme uplatnit pouze výdaje skutečně vynaložené, nikoli paušální výdaje. V příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob uvádíme jednotlivé druhy příjmů podle § 10 ZDP. Z těchto příjmů nemůže nikdy vzniknout ztráta, poplatník může přiznat pouze příjem, nebo „nulu“.
 
Také v případě příležitostného pronájmu jsou zaměstnanci, kteří tento příjem mají, povinni podávat si sami daňové přiznání.