V dnešním článku si něco řekneme o změnách v dani z nabití nemovitých věcí, které budou platit od 1. 11. 2016. O změnách se dočteme v zákoně č. 254/2016, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb. 

U nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným v katastru nemovitostí je v nejčastějších případech (kupní, směnné smlouvy) rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí je to potom den nabytí účinnosti smlouvy.
 
V praxi to bude znamenat, že pokud podáte návrh na vklad práva z kupní nebo směnné smlouvy do katastru nemovitostí do 31. 10. 2016, zaplatí daň převodce  a nabyvatel bude ručitelem. Pokud návrh na vklad práva do katastru nemovitostí podáte od 1. 11. 2016, řídíte se již novou právní úpravou a daň zaplatí nabyvatel.
 
Nabývá-li se vlastnické právo k nemovité věci rozhodnutím orgánu veřejné moci, nabývá se dnem, který je v tomto rozhodnutí určen. Není-li v rozhodnutí takový den určen, nabývá se dnem právní moci rozhodnutí příslušného orgánu (např. zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem).
 
Novela obsahuje kromě jiného i následující poměrně zásadní změny.

1. Změna týkající se osoby poplatníka daně:

Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je vždy nabyvatel. Novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele. Změna osoby poplatníka zároveň odstraňuje institut ručení.

2. Změny týkající se předmětu daně:

Zdanění nově podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona (§ 2 písm. l), která je částí inženýrské sítě, nebo nabytí spoluvlastnického podílu na takové budově. Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí).

Nově se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá zdanění daní z nabytí nemovitých věcí, považuje i prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.

Vynětí z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí se nově netýká případů nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka. V případech převodu jmění na společníka, podle § 337 a násl. zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, je-li v majetku obchodní společnosti nebo družstva nemovitá věc, je nabytí vlastnického práva k této nemovité věci nově předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

3. Změny týkající se základu daně:

Určení základu daně v případě směny nemovitých věcí

V případě směny nemovitých věcí:

-se při určení sjednané ceny za nabývanou nemovitou věc nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci, za sjednanou cenu se považuje pouze případný doplatek či jiné poskytnuté plnění (např. úhrada dluhu za prodávajícího)

-srovnávací daňovou hodnotou je částka odpovídající 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny

-je-li ale nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena (tj. v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti), je součástí sjednané ceny i hodnota pozbývané nemovité věci.

Možnost použití směrné hodnoty je nově rozšířena také na případy nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém není trvalý porost s výjimkou náletových dřevin či živého plotu, a zároveň na něm není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do výměry 25 m2 a k němuž není zřízeno právo stavby.

Je-li nabýváno vlastnické právo k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž součástí je nemovitá věc, je nabývací hodnotou zjištěná cena. Pokud by byly do této zjištěné ceny obchodního závodu započteny dluhy převzaté nabyvatelem, zjištěnou cenou nemovité věci je pro účely určení základu daně nově zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.

4. Změny týkající se osvobození od daně:

Nově je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci územními samosprávnými celky nebo dobrovolnými svazky obcí, a to vždy, kdy dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci do majetku územního samosprávného celku či dobrovolného svazku obcí.
 
V souvislosti s uvedenou změnou nemají územní samosprávné celky a dobrovolné svazky obcí povinnost podávat daňové přiznání.

Osvobození se nově vztahuje pouze na první úplatné nabytí stavby rodinného domu či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Osvobození se nevztahuje na případy nabytí rozestavěné stavby nebo rozestavěné jednotky.
 
Nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.